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재테크

HDC 현대산업개발 , 광주 부실사태를 딛고 기업의 가치는?

by zpzed 2022. 2. 1.
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HDC현대산업개발 IR 자료

1. HDC 현대산업개발은 어떤 회사일까?

 

HDC 현대산업개발은 광주의 부실공사 이슈로 많이 곤욕을 겪고 있다.

 

하지만 회사라는 단위는 이슈에도 어떻게 다시는 그런 일을 반복하지 않을지

 

고민하는 과정에서 더 단단해지기도 한다. 과연 HDC 현대산업개발도 그러할 것인가를 알기 위해

 

한번 HDC 현대산업개발이 다녀온 과정을 살펴보고자 한다.

 

우선 2018년에 분할을 하여 건설사업부문과 PC, 호텔 및 콘도 사업 부문을 인적 분할하는 방식으로

 

2018년 5월 설립등기를 한 회사이다. 물론 이렇게 젊은 회사라는 것이 아니라

 

회사 분할을 하였기 때문에 이 회사로서 보는 연혁이 그렇다는 것이다.

 

HDC의 매출비중은 외주 주택 71%, 자체공사 2.5%, 토목공사 13.1%, 일반 건축 3.2%가 된다고 할 수 있다.

 

도급 방식의 건설공사를 수행하고 있을 뿐만 아니라 수익성을 제고시킬 수 있는

 

개발형 건설 사업에 주력해온 종합 건설 회사로서 주택부문에서 우수한 브랜드 IPARK 파워를 바탕으로 자체 분양

 

사업은 물론 재개발 / 재건축 , 민간 개발형 도급 사업 등을 꾸준히 수주하여 업계 상위권의 시장지위를 유지하고

 

있었다.

 

 

 

 

 

또한 국내 민자 SOC 시장에서도 선도적인 역할을 하고 있다고 말할 수 있다.

 

자본조달을 위한 신용평가 시장에서는 A+로 원리금의 지급을 우수하게 평가하고 있으며 경제 여건 및 환경 악화에 따른

 

영향을 조금은 받을 수 있다고 평가하고 있다. 

 

2018년 6월 주권 상장 이후

 

최대주주는 정몽규 외에서 HDC로 변경되었으며 서울 춘천 고속도로를 계열회사로 편입할 뿐만 아니라

 

HDC 리조트, 오크밸리리저브 계열회사 편입, 인천 신항 배후 단지 계열회사 편입 등을 하였다.

 

유상증자신주 상장 뒤 시흥 서울 연결도로, 광명 문화관광 복합단지 자산관리 계열회사 편입 등을 하였으며

 

본점은 용산구 한강대로 23길 55에 위치하고 있다.

 

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HDC현대산업개발 IR 자료

 

 

2. 간단하게 사업의 내용과 주주 구성을 살펴보자.

 

사업의 내용을 살펴보면 건설 및 부동산 개발 운영을 영위하고 있으며 HDC가 수행 중인 사업 부문은 크게 건설 부문과

 

기타 부문으로 나뉩니다. 건설은 개발 부문, 주택부문, 건축부문, 토목부문으로 나눠지며 개발 부문에서는 당사가 직접

 

토지를 매입하여 시행과 시공을 동시에 수행하는 형태의 사업부문입니다. 민간이 주도해서 도시급 프로젝트를

 

수행하는 민간 도시 개발과 주거와 휴양 , 업무 , 상업 등을 동시에 개발하는 복합용도 개발 그리고 단일

 

브랜드로 대규모 주거단지를 조성하는 대단지 개발 등을 수행하고 있습니다.

 

한편 주택부문은 개발 부문과 구분되어 발주처로부터 수주하여 시공하는 형태로서 대표적인 브랜드로 IPARK를

 

들 수 있습니다. 일반 민간으로부터 수주하여 시공하는 민간수주 사업과 재개발, 재건축, 리모델링 등과 같은 형태의

 

사업을 수주하여 시공하는 도시정비사업 등을 수행하고 있다.

 

 

 

 

 

 

건축부문은 산업활동의 근간이 되는 업무시설, 상업시설 등의 건축물을 시공하는 형태의 사업부문으로서

 

주요 발주처는 공공기관 및 민간기업 등이 되며 당사는 수주 이후 건축물을 시공하여 발주처에 공급합니다.

 

 토목부문은 도로, 항만, 공단부지 조성, 일반철도, 고속철도 등 SOC 등을 시공하는 형태의 사업부문으로서 주요 

 

발주처는 정부나 지방자치단체 등과 같은 공공기관이 대부분이며 최근에는 민간 자본을 유치하여 참여시킨 사회 간접

 

자본시설 확충도 활발하게 전개되고 있습니다.

 

기타로는 프리캐스트 콘크리트를 생산하는 PCE 사업부문과 호텔 및 콘도를 보유 또는 위탁 운영하는 호텔 서비스업

 

부문 그리고 토지를 매입하고 REITS를 통해 부동산을 개발하고 운영하는 등의 사업을 영위하는 주거용 건물 개발 및

 

공급업 부문이 있습니다. 건설업에서 대부분을 차지하는 철근, 레미콘을 비롯하여 공조장비, 엘리베이터, 콘크리트

 

파일 등이 있으며 생산 및 설비로 당사 본점 및 지점 등이 소재하고 있는 서울시 강남구 삼성동 등에 토지, 건물,

 

구축물, 기계장치, 차량운반구 및 기타 유형자산 등이 있습니다.

 

총매출액은 2021년 3분기 기준 2조 5천억 원이 되며 외주 주택에 70%의 비중을 가지고 있습니다. 토목에 13%의 

 

매출 비중을 가지고 있으며 PC나 기타 부문에 10%의 매출 비중을 가지고 있습니다.

 

원재료 매입 비율은 철근에 총 원재료의 15% 정도 구입하여 골조공사에 사용하며 레미콘도 16%의 비율이 됩니다.

 

공조장비를 통해 설비공사에 투입되며 매입액의 5.3%를 차지하고 있습니다. 엘리베이터 품목으로 전기공사를 위해

 

매입액의 4.3%를 사용하고 있으며 콘크리트 파일이라는 품목으로 토목공사를 위해 총 매입비의 1.6%를 사용하고

 

있습니다. 나머지 부분에 56%의 비율을 사용하며 현재 철근과 레미콘 가격은 상승추세에 있다고 말할 수 있습니다.

 

토지는 1,000억원 정도 자가 소유로 하고 있으며 건물도 2,400억 원 정도의 자가 소유를 하고 있습니다.

 

판매조직은 보통 마케팅 팀과 더불어 도시개발 1팀, 2팀, 투자운영팀, 복합개발팅 으로 나뉘어 있으며

 

자체 운영하는 부분과 외주주택, 일반건축, 토목 등으로 나눌 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

판매 방법은 외주주택으로 분양 계약자로부터 계약금, 중도금 및 잔금 방법으로 분할하여 받은 자금을 기초로

 

도급자에게 기성불 또는 분양불 조건에 맞춰 공사 대금을 수령하며, 자체주택은 분양 계약자들에게서 계약금, 중도금

 

및 잔금의 방법으로 분할하여 분양 대금을 수령하여 팝니다. 건축 및 토목은 계약조건 및 공사 진행률에 따라 

 

공사대금을 수령하고 있으며 IPARK라는 브랜드로 랜드마크형 단지 개발과 독자적인 평면, 조경시설 ,

 

마감 디자인 강화로 경쟁력을 강화하고 있습니다.

 

연구개발비는 매출액 대비 0.1%가 되며 위험관리로서는 고려해야 할 사항은

 

아시아나 인수관련 계약금 반환 의무 부존재 , 질권 소멸 통지 및 손해배상의 소송입니다.

 

최대주주는 HDC가 40%의 지분을 가지고 있으며 나머지 특수관계인과 임원이 1.48%의 지분을 가지고 있습니다.

 

총임직원은 1,642명이며 평균 근속연수는 11년 정도가 된다고 할 수 있습니다.

 

 

 

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3. 재무적 수치로 HDC 현대산업개발의 가치를 평가해보자.

 

연결재무제표로 6조 4천억 원에 부채는 3조 5천억 원을 가지고 있으며 자본은 2조 9천억 원 정도 된다.

 

3분기 기준이야 매출액 2조 3,600억원 이지만 약 2021년 연도 매출을 3조 2천억 원 정도 예상한다.

 

순이익도 2,900억원 네이버에서는 예상을 하고 이 수치는 영업이익률은 10~15% 사이 순이익률은 5~9% 사이에서

 

형성하고 있다고 볼 수 있다. 부채비율이 늘어나는 것은 매출이 늘어나는 것과 같은 효과를 지녀

 

건설업에 나쁜 징조는 아니나 적당한 120%의 부채비율로 건전한 재무구조와 순이익률을 유지해가고 있다.

 

배당금액이 조금 상향은 되었지만 주당 600원 정도이며 시가배당률 2.3%가 되었지만

 

광주 부실 공사의 사태로 인해 주주를 달래기 위해 배당금이 상향될 가능성도 커 시가배당률은 5% 정도 될 수도 있다.

 

순이익 2,000억 원을 지난 3년간 꾸준히 내었는데 시가총액 1조 원으로 PER이 5도 안 되는 상황이며 장부가치의

 

가격도 44,000원 정도 되지만 10,000원도 안되는 것을 보면 설상가상이라는 표현이

 

현재의 주가를 설명할 때 최적의 표현인지도 모르겠다.

 

 

 

 

 

하지만 기업이라는 것이 한 번의 사고로 파산이 되고 없어진다면 기업이라고 할 수 없다.

 

광주 부실공사로 희생된 사람들에게 정말 애도의 뜻을 보내지만 다음부터 이런 일이 일어나지 않게

 

수익의 일정 부분을 할애해야 할 것이며 현대산업개발과 연관된 직원들도 이들의 죽음만큼 중요한

 

생계의 일부분이기 때문에 꼭 다음부터 이런 일이 생기지 않도록 기업이나 정부 등에서 조치가 있어야 할 것이다.

 

그렇게 되길 믿는다면 현재의 주가는 역사적으로 저점일 것이고 최소한의 안전마진은 2~4배 정도 있어도

 

이상할 것이 없다.

 

 

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