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서평

[ 서평 ] 나는 부동산과 맞벌이한다 - 너바나

by zpzed 2022. 4. 28.
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나는 부동산과 맞벌이한다 - 너바나
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나는 부동산과 맞벌이한다 - 너바나

- 프롤로그

 

본인이 부자가 아닌데, 그래서 부자가 되는 방법을 모르는데 어떻게 다른 사람들에게 부자 되는 방법을 가르쳐줄 수 있겠는가? 돈을 잃고 나서야 나는 이 사실을 철저히 깨닫게 된 것이다... 정답은 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다. 내가 찾은 투자처는 절대 돈을 잃지 않는 곳일 뿐만 아니라 매월 급여도 주고 가끔 정말 좋은 보너스도 준다. 과장, 차장으로 진급하며 연봉 1,000만~2,000만 원 오른 친구들이 어개에 힘을 줄 때마다 나는 피식 웃으며 대단하다고 그들을 치켜세워주지만, 그들이 전혀 부럽지 않다. 내가 구축해놓은 시스템으로 이미 나는 그들보다 더 많은 월수입을 얻고 있으며, 전세금이 폭등하는 요즘은 몇 개월에 한 번씩 보너스를 받고 있기 때문이다 P. 9~11

 

Ch 1 월급만으로 부자가 될 수 있을까?

 

인생은 한 권의 책과 같다. 어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만, 현명한 사람은 공들여서 읽는다. 그들은 단 한 번 밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다... 그러나 현실 속에서 부자 아빠를 둔 친구들의 삶은 아버지의 이야기와는 달라 보였다. 학교 수업이 오로지 교육의 전부였던 내가 특별한 공부법도 없이 교과서 1페이지부터 마지막 페이지까지 무식하게 읽어 내려갈 때, 그들은 고액 과외 선생님으로부터 공부하는 법을 코칭받으며 대학에 가는 지름길을 안내받았다. P. 21

 

하지만 자본가나 투자자들의 삶은 어떤가. 그들은 자신이 직접 일하지 않아도 사업 소득 또는 배당, 월세 소득으로 돈이 돈을 벌어다주는 시스템을 갖추고 있다. 그렇다면 간단하다. 근로소득으로 자본소득을 만들면 된다. P. 27

 

 

 

 

 

 

 

 

1기 신도시의 부동산을 전세 끼고 매입하는 방식은 돈을 잃을 확률이 높지 않다. 매매가가 아무리 낮아도 전세가보다 낮아지는 경우는 거의 없기 때문이다. 전세가가 크게 떨어지지 않는 한 이런 투자로 돈을 잃을 일은 거의 없을 것이다. 그리고 요즘처럼 전세가가 계속 오른다면 이 군의 투자법은 좀 더 높은 수익률을 가져올 것이다. 레버리지로 3년 만에 거의 80% 이상의 수익을 거둔 것은 적금이나 펀드 투자로는 좀처럼 얻기 힘든 결과임이 분명하다. P. 36

 

대출은 재테크의 적이다.

 

모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산 규모에 따라 수익이 달라질 수 있다. P. 58

 

투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다... 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다. P. 62

 

Ch 2 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

 

고민 끝에 얻은 방법은 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것이었다. 또 투자를 시작하면서 근로 소득을 자본 소득으로 바꿔야 한다는 걸 알게 되었다. 그래서 이 투자 원칙을 가지고 열심히 사투헀다. 나와 같은 걱정과 고민으로 밤을 지새울 월급쟁이들을 위해 내가 투자했던 방식과 그 과정들을 이번 장에서 공개하고자 한다. P. 71

 

 

내가 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하려면 가장 저렴하게 구할 수 있다. 내가 투자한 천안 주공 7단지도 일반 시세가 8,500만 원이었는데 여름 장마철이라 급매로 8,000만 원에 나온 것이었다. 그래서 그 가격에 다른 물건이 나오면 50만 원이라도 더 깎으려고 노력하면서 하나둘씩 더 매입해갔다. P. 81

 

고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면 , 주저하지 말고 투자하라. P. 83

 

 

 

 

 

 

 

 

나는 상가를 깨끗이 청소하고 수리부터 시작했다. 인근 중개사 사무소에서는 왜 수리를 하느냐고 내게 훈수를 두기도 헀다. 상가는 임차인이 들어올 때 필요에 따라 새로 인테리어를 하는데, 미리 수리를 하면 수리비가 이중으로 들 수 있기 때문이다. 하지만 내 생각은 달랐다. 어디서나 마찬가지지만, 부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다. P. 96

 

부동산 투자의 원리를 이해하지 못하는 사람들은 믿기지 않을지도 모르겠다. 그러나 앞에 소개한 상가 또한 투자금은 1,000만원도 들지 않았다. 그럼에도 불구하고 한 달에 180만 원이 월세로 들어온다. 이런 상가를 5채 가지고 있다면 약 5,000만 원이 안 되는 돈으로 약 900만 원의 월세를 받게 되는 것이다. P. 100

 

첫째, ' 낙찰가 = 대출금액 + 보증금'으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.

둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.

셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.  P. 102

 

이 사건 전에도 꽤 큰 금액의 유치권 사건을 인도명령으로 해결한 경험이 있었다. 그래서 나는 인도명령 신청서를 꼼꼼히 기입하기만 하면 인도명령 결정이 날 것이라고 낙관했다. 가처분 집행하면서 법적으로 진행하게 되면 결국 점유자들이 입을 손해가 클 것이라고 한 번 더 설득하려 했지만, 그들은 공사대금 판결문으로 인한 정당한 유치권이라며 주장을 굽히지 않았다. P. 111

 

투자도 마찬가지다. 투자는 잘하면 큰 돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다. 물론 운 좋게 첫 투자에서 좋은 결과를 얻을 수도 있지만 투자의 메커니즘을 제대로 이해하지 못하고 있으면 언젠가 큰 손해를 입을 수도 있다는 것을 명심하자. P. 115

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Ch 3 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법

 

앞서 공개한 나의 투자 매입기의 엄청난 수익률을 본 후, 흥분되고 설레는 마음으로 지금 당장이라도 투자를 하고 싶어 몸이 근질거릴지도 모르겠다. 그러나 진정한 부자가 되고 싶다면, 본격적인 투자에 뛰어들기 전 꼭 준비해야 할 것들과 반드시 명심해야 할 사항이 있다. 이번 장에서는 그런 것들에 대해 이야기하려고 한다. P. 121

 

명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다. 인생이라는 길고 긴 여행을 떠나는 데 중요한 것은 멋진 자동차나 끝내주는 날씨가 아니다. 당신의 목적지가 어디인지 아는 것이 가장 우선 되어야 하는 것이다. P. 129

 

나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다. 창업을 통해 프랜차이즈 같은 시스템을 만들 것이 아니라면, 급여의 일부 또는 퇴직금의 일부를 계속해서 월 소득이 창출되는 시스템을 만드는 데 집중시켜야 한다... 돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해 보는 것이다. P. 129

 

 

 

 

 

 

 

모든 것에는 순서가 있다. 산 정상에 오르려면 바로 지금 이 바닥에서부터 차근차근 오랄야 한다는 걸 사람들이 종종 잊는 것 같다. 만약 월 2,000만 원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만 원이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다. P. 143

 

집 15채를 보유하고도 자살한 일가족 이야기였다. 목숨을 끊은 이모씨는인천에 14채, 경기도 시흥에 1채 등 모두 15채의 다세대 주택과 아파트를 갖고 있었다. 이 부동산 가운데 13채는 경매로 낙찰받았고 나머지 2채는 매매로 구입한 것이었다. 다만 부동산들에는 제2 금융권에 9억여 원의 근저당이 설정돼 있는 것으로 확인됐다. P. 154

 

Ch 4 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

부동산 투자가 부를 이루는 가장 빠른 지름길이라는 걸알았다고 해도 , 실제 투자에 나서려고 하면 어디서부터 뭘 어떻게 해야 할지 막막할 수 있다. 그런 이들을 위해 이 책을 다 읽고 책을 덮는 순간 무엇을 시작해야 하는지 알려주고자 한다. 다음은 초보 투자자를 위한 접근 단계다.

 

1. 경제신문읽기 2. 투자 관련 책 읽기 3. 온라인에서 정보 및 동료 얻기 4. 매주 1회씩 임장 하기 5. 멘토 만나기 등..  P. 164

 

책 읽기야 말로 어떤 전문 분야를 공부할 수 있는 가장 저렴한 방법이다. 많은 사람들이 부자가 되기 위해 어떻게 공부해야 하는지 묻는다. 나는 그들에게 일단 100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라고 권한다. 한 권의 책이 그 사람의 생각을 바꿀 수는 있지만, 그의 인생까지 바꾸기는 힘들다. P. 166

 

아파트 시세를 제공하는 타 사이트들이 별도의 검증 없이 부동산 업체가 알려준 정보대로 시세를 입력해온 반면, 네이버 부동산은 부동산 중개사무소가 매물 정보를 올렸을 경우 직접 물건 임대나 매매를 의뢰한 사람에게 전화하여 물건의 평형과 가격 등을 물어본다. 이렇게 마련한 정보의 정확성 덕분에 네이버 부동산이 신뢰를 얻게 된 것이다... 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다. 같은 물건이라도 그저 컴퓨터 앞에 앉아 ' 로드뷰 ' 로 보는 물건과 현장에서 중개사무소 사람들에게 소개받는 물건은 완전히 다르다. P. 174~178

 

 

 

 

 

 

 

 

대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다. P. 188

 

직장인으로서 마땅히 해야 할 회사 엄무와 투자 관련 업무를 효율적으로 하려면 컨디션을 최상의 상태로 유지해야 한다. 밤에 충분한 휴식을 취해야만 낮에 회사에서도 제대로 일할 수 있고, 투자도 할 수 있다는 말이다. 그렇다면 직장인으로서 오전 8시부터 오후 7시 혹은 그 이상의 시간을 회사에서 보내면서 어떻게 투자를 병행할 수 있을까? P. 191

 

직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면 CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. P. 193

 

직원은 혼자 일하지만 사장은협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라. P. 195

 

확실한 건 , 투자하는 데 이러한 전망이 무의미하다는 것이다. 많은 이들이 갖가지 근거를 대며 내 집만큼은 마련해야 한다거나 부동산 투자는 해서는 안 된다고 이야기 한다. 하지만 이런 전망에 귀가 얇아져 결정한 투자는 결코 성공을 보장할 수 없다. 실제 이러한 전망에 따랐다가 손해를 본 이들도 많다. P. 197

 

재개발 투자의 기본이 된 빌라투자는 어떤가? 종전까지만 해도 빌라는 투자 기피 대상이었다. 관리, 주차난, 부실 공사에 따른 누수 및 결로 문제 등으로 사람들이 빌라에 살기를 꺼린 것이다. 그래서 2000년대 초반만 하더라도 인천에 전세 2,000만 원짜리 빌라를 1,500만 원에 낙찰받은 사람들이 수두룩 했다. P. 199

 

오를 거라고 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어 들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라. P. 203

 

나는 임차인과 계약서를 작성할 때 다음 특약 사항을 항상 넣는다.

 

임차인이 차임을연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다. P. 208

 

" 월세를 연체하실 건가요?" 라고 물으면 당연히 그들은 아니라고 대답한다. 그러면 " 월세를 제 때 낼 경우 전혀 문제 될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요"라고 이야기한다. 그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했고, 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.

 

이렇게 이야기하고 나면 임차인에게는 두가지 압박감이 밀려올 것이다. 하나는 월세를 내지 않을 경우 연체료까지 내야 한다. 다른 하나는 월세를 연체하면 집주인이 강하게 대응할 수 있다. 이렇게까지 이야기하면 대부분의 임차인들은 월세를 밀리지 않는다. P. 209

 

 

 

 

 

 

 

만약 임차인이

 

월세를 2개월 이상 내지 않았을 경우, 특히 첫 달부터 속을 썩이는 경우 상대방은 상습범일 가능성이 크다.

 

그럴 때는 재빠르게 법적 절차를 밟아야 한다. 통상적인 법적 절차는다음과 같다. 연체 개월시,

 

내용증명 작성및 배달 증명으로 등기 송부, 2주 후 내용 증명 송부된 내용으로

 

명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행 3개월 시 가처분 집행,

 

이후 명도 소송 판결문에 따른 강제 집행 진행.

 

대부분의 사람이라면 그 시점에서 물건에 대한 조사를 더 이상 진행하지 않았을 것이다.

 

내가 아는 것은 나의 경쟁자 또한 내가 포기하고 싶어 하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 거라는 점이다.

 

그러나 그는 포기했고 나는 밀어붙였다는 것이 중요하다. P. 225

 

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에필로그

 

월급쟁이 재테크의 끝은 "노동으로 버는 소득을 자본이 만들어내는 소득으로 변경' 하는 것이다. 보통 사람들의 인생 주기를 보면, 60대 이후 노동으로 거두는 근로소득은 50대의 절반 이하 수준으로 떨어진다. 이렇게 근로소득이 점점 줄어들어 사라져 버리기 전에 우리는 자본이 스스로 돈을 벌어오는 시스템을 구축해야 한다. 나는 그 시세 틈을 부동산 투자로 마련했다. P. 241

 

전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다. 해당 아파트를 전세로 얻은 사람은 특별한 투자 의도 없이 그 아파트를 사용하기 위해 5,000만 원을 주인에게 맡긴 것이다. 2년간 사용료로 5,000만 원을 맡긴 것이기에 아파트는 그 가격 이하로 떨어지지 ㅇ낳는다. 결국 6,700만 원을 주고 아파트를 구입한 억만 씨가 최악의 경우 손해 볼 수 있는 금액은 1,700만 원이다. 그러나 그는 이 아파트 가격이 떨어지지 않을 것이라고 생각했다. P. 247

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이 책을 읽고 난 뒤

 

요즘에는 문재인 정권에서 새로운 부동산 정책으로 취득세를 하도 높여놔서 이러한

 

방법의 투자가 과연 효과가 있을지 의구심이 있긴 하지만 , 장기적으로 인플레이션을 헤지 할 수 있으며,

 

인간의 필수재 중 하나인 주거는 충분히 투자할 만한 가치가 있을 것이다.

 

 

 

 

 

 

이 책을 감명 깊게 읽고 투자 물건을 찾아보려고 부동산 법인이 좋을까? 아니면 임대사업자로

 

여러 채 가져볼까 하지만 참 세금도 많아서 더 많은 공부를 동반하면서 투자해야겠다는 생각이 들었다.

 

결론으로 노후를 위해 부동산이 도움이 되기 위해서는 지금부터 차근차근 아파트를 모아가면서

 

미래의 노후를 준비할 수 있게 독려하는 저자의 구체적인 그의 궤적과 방법을 통해서

 

꼭 3년 내에 그의 방법을 실천해보고 싶다. 단... 부동산 세법은 좀 바뀌면 말이다..ㅠㅠ

 

너무 심하다. 심해..

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