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서평

[ 서평 ] 실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )

by zpzed 2022. 5. 2.
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실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )
실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )
실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )

프롤로그

 

깨끗하고 번듯한 지식산업센터로 사무실을 이사하려 알아보니 월세가 너무 높았다. 월세를 내느니 차라리 대출을 받아 지식산업센터를 매입하면 대출 이자가 월세의 절반도 안 된다는 것을 깨달았고, 바로 대출을 받아 지식산업센터를 매입하여 사옥을 마련했다. 2014년 초 당시 전용 27평짜리를 2억 원에 매수했다. 임대 시세는 150만 원이었는데, 대출 실행을 안 했을 때의 자기 자본 수익률이 무려 9%나 나오던 시절이었다. 레버리지 효과를 활용하여 대출을 최대한 받아 투자했다면 약 2억 원으로도 대출 이자를 제외하고 월 500만 원이 넘는 순 월세 임대소득을 창출할 수 있었던 시절이었다. 사실 이 당시에도 수익률이 높다는 것은 어렴풋이 알고 있었지만, 사업이 잘되고 있었기에 150만 원이라는 월세가 크게 와닿지 않아서 본업인 사업에만 모든 집중을 했다... P. 5

 

Ch 1 지식산업센터 이론 편

 

지식산업센터에서는 산업용 전기 사용이 가능하며, 일반 오피스 건물에 비해 관리비가 50% 이상 저렴하다. 예전에 필자가 사업을 처음 시작했을 때 일반 오피스 건물에서 월세를 내며 임차인으로 있었는데, 분양 면적이 20평짜리인 그곳의 한 달 관리비는 20만 원 가까이 나왔다. 이후 구로 디지털 단지의 지식산업센터에 분양 면적 40평짜리 사무실을 마련하여 입주했는데, 사무실 평수는 두 배로 커졌지만 관리비는 20만 원도 채 되지 않았다. P. 16

 

아무래도 연면적이 큰 것보다 연면적이 작은 지식산업센터의 관리비는 비싸게 나올 수밖에 없다. 그런데 연면적이 큰 지식산업센터는 초기 공실률이 높다는 단점이 있다. 연면적이 큰 만큼 호실 개수가 매우 많으므로 그 많은 호실이 공실 없이 다 차려면 다소 시간이 걸릴 수밖에 없다. 그래서 뭐든지 적당한 게 좋다고 생각하는 필자는 연면적 1만 평 ~2만 평 사이의 적당한 규모를 선호하는 편이다. P. 19

 

 

Ch 2 지식산업센터 실전 편

 

임대차 맞춰진 구축 매매의 장점

 

매수하자마자 바로 임대 소득이 발생하고 임대차 만기일까지 공실 걱정을 할 필요가 없다는 것이 가장 큰 장점이다.

 

임대차 맞춰진 구축 매매의 단점

 

1. 은행에서 임대사업자로 간주하여 대출이 적게 나온다.

2. 구축 건물이다. 아파트와 다르게 지식산업센터는 재건축 및 리모델링이 사실상 불가능하다. 그래서 노후화될수록 인근에 신축 지식산업센터가 들어서면 공실 리스크가 점점 커지고 환금성도 떨어진다.

3. 매수 시 한꺼번에 목돈이 들어간다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

입주자 모집 공고가 나간 후 본계약을 시작하게 되면 보통 신탁회사 계좌로 본 계약금을 입금받는다. 아주 간혹 신탁회사 계좌가 아닌 건설회사 계좌로 계약금을 입금받는 곳도 있는데, 신탁회사 계좌로 입금을 해야 안전하다. 시행사나 시공사 계좌에 입금하게 되면 부도가 날 경우 100% 안정성을 보장받을 수 없다. P. 37

 

 

평당 가격은 공급금액 나누기 분양 면적이다. 부가세가 포함된 총분양가에서 나누는 게 아니다. 잔금 대출이 80% 나온다고 할 때도 부가세가 포함된 금액이 아닌 부가세 미포함 금액의 80%나 나오는 것이고, 모든 것을 계산할 때 부가세는 실제 투자되는 금액이 아니므로 제외하고 계산해야 한다. P. 66

 

예전에 전용 700평 임대차를 찾는 고객이 있었는데, 이런 대형 평수 임대차 가능한 호실은 찾기가 쉽지 않아 각 호실별 수분양자들 연락처를 어렵게 입수하여 전화를 다 돌렸다. 전매를 팔고 나오고 싶다는 사람, 임대하려는 사람, 연락이 되는 사람, 모두 제각각이어서 결국 전용 : 700평 임대차를 맞추는 데 실패한 적이 있다. 그런데 만약 이 호실들이 같은 투자자 그룹 군으로 묶여 있었다면 임대차를 맞추기가 훨씬 수월했을 것이다. P. 92

 

신용등급에 긍정적인 영향을 미치는 것

 

1. 대출금에 대하여 연체 없는 결제가 중요함

2. 신용카드 사용 증대

3. 신용카드 사용금액 선결제

4. 주거래은행 거래 확대

5. 각종 세금 완납

6. 체크카드 매달 연속하여 10만 원 이상 사용

7. 4대 보험 ( 국민 연금 , 건강 보험, 고용 보험, 산재 보험 ) 가입자가 유리

8. 제1 금융권 이용하기

 

 

 

 

 

 

9. 연봉 상승 시 거래 은행에 정보 변경 요청하기.

10. 통신 요금 , 공과금, 국민연금, 그리고 건강보험료 등을 연체 없이 6개월 이상 성실하게 납부한 증빙 자료를 첨부하여 신용회사로 제출하면 가점 제공

 

4대 보험 가입자가 유리실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )

 

실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )
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Ch 3 지식산업센터 관련 세금과 세제 혜택

 

지식산업센터는 건물분은 종합 부동산세가 과세되지 않고 토지 부분에 대해서만 과세되는데, 별도 합산 부분에 해당되니 토지 공시 가격이 80억 초과하는 경우에만 과세 의무가 발생한다. 그런데 지식산업센터 토지 부분의 공시 가격의 합계가 80억이 되려면 도대체 몇 개의 지식산업센터를 소유해야 종합부동산세를 납부할 수 있는 거지? 최소 100~200개는 소유해야 하지 않을까? P. 128

 

하지만 지금까지 복잡할 것 같던 세금 신고도 열심히 공부하고 주변에 물어서 혼자 해결한 한 과장은 양도소득세를 신고하는 것도 겁내지 않았다. 이번에도 역시 양도소득세에 관해 공부하여 스스로 신고해 보기로 마음먹은 한 과정은 서재에 앉아 양도소득세에 대한 이론부터 공부를 시작하고 아래와 같이 메모를 시작했다.

 

양도소득세는 토지 건물 등 ' 소득세법'에 열거된 국내 및 국외 자산의 일시적 양도로 인하여 발생하는 양도소득을 과세 대상으로 한다. 곧 자산을 매도할 때 차익이 생겼다면 이에 대하여 양도 소득세를 신고 납부하여야 한다. 지식산업센터도 양도 차익이 생겼을 때 양도 소득세를 신고하고 납부하여야 할 의무가 있고 준공 전 분양권 상태에서의 전매에서도 양도 차익이 새겼다면 역시 양도소득세를 신고해야 한다. P. 154

 

실전 ! 지식산업센터 - 성치경 ( 아파왕 )
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Ch 4 지식산업센터 분석 편

 

최근 서울의 지식산업센터는 수익률은 안 나오지만, 시세차익은 잘 나는 ' 시세차익형'으로 바뀌고 있고, 경기도의 지식산업센터는 ' 수익형 '으로 생각하면 된다. 수익형이라고 해서 시세차익이 안나는 것은 아니다. 임대수익률이 잘 나오면 시세차익 또한 자연스럽게 따라온다. P. 166

 

필자가 지식산업센터 투자자 시절에는 월세를 얼마나 받을 수 있는지 분양 직원에게 물어봤다. 이후 분양 직원으로 전업한 후에는 해당 지식산업센터 본부장이나 팀장 또는 그 지역 부동산에 물어봤다. 그런데 누군가에게 물어보는 것보다 본인이 직접 지역별 평당 임대료를 조사하고 분석하여 알아본 후 계산하는 것이 더 정확하다. P. 167

 

물론 같은 지역에서도 입지별, 지식산업센터별로 평당 임대료가 조금씩 차이가 나기 때문에 아래의 표가 절대적으로 맞는 것은 아니다. 하지만 이 정도 수준으로 지역별 평당 임대료를 파악하면 임대수익률을 계산할 때 참조할 수 있으므로 이 정도 수준으로 많은 도움이 될 것이다. P. 169

 

 

 

 

 

 

가장 정확한 것은 관리사무소의 관리소장에게 물어보는 방법이다. 물론 관리 사무소에 전화하여 다짜고짜 입주율이 몇 퍼센트냐고 물어보면 잘 알려주지 않으려 한다. 그래서 필자는 항상 관리사무소에 직접 방문하여 입주율을 체크한다. P. 180

 

클러스터의 효과는 같은 산업군의 기업들이 모여있기 때문에 기업 간 경쟁 속에서 서로 건전하게 발전하기도 하고, 기술과 인재의 교류가 이루어지며, 정보가 이동하고 M&A도 하면서 시너지를 내게 된다. 그리고 그 산업이 죽지 않는 이상, 한번 자리 잡은 클러스터가 붕괴하지 않고 계속 성장하게 된다. 클러스터가 형성되면 계속 성장하고 그 클러스터를 중심으로 일자리가 계속 증가하며 부동산 개발이 지속해서 이루어지기 때문에 미래가치가 높다고 할 수 있다. P.187

 

가양

 

가양동은 오피스 공급 과잉이 있었던 마곡의 바로 옆에 있다 보니 이 영향을 받아서 서울 내 다른 지역과 비교하여 공실 리스크가 높은 편이다. 9호선 마곡 나루 역 쪽은 공실이 많이 해소되고 있는 모습을 보이지만 5호선 마곡역 쪽은 아직 공실이 많다. 그래서 임대료 수준도 디지털단지를 제외하고 서울 내 다른 지역에 비해 낮은 편이다 보니 수익률이 잘 나오지 않는 상황이다. P.192

 

광명

 

서울에 매우 가깝게 인접해 있지만, 인프라 구축이 잘 되어있지 않아서 아직까지는 가성비가 좋지 않다. 공실 리스크가 다소 높은 편이며 평당 임대료 수준도 높지 않지만, 신 안산선과 월판선이 개통될 때쯤에는 다소 저평가되어 있는 현재에 비해 시세가 많이 오를 것으로 보여 장기적으로 투자 가치가 높다. P. 202

 

평택

 

평당 임대료 수준이 높아 수익률이 잘 나오며 임차인들이 대부분 삼성 납품업체나 협력 업체인 우량 임차인이라, 초기 단계인 현재는 공실 리스크가 다소 높으나 장기적으로 투자 검토를 해봤을 때 긍정적인 요소들이 있다. 그러나 고덕 신도시 바깥에 있는 지식산업센터들은 투자 리스크가 많아 보인다. P. 205

 

미래 가치를 생각하면 지금 기회가 왔을 때 잡아야 할 것 같은 생각 , 3년 고정금리로 받으면 3년 정도 시간을 벌 수 있고 그 정도면 위기는 지나갈 것 같고 매매 가격이 이전에 경매 낙찰 사례보다도 10% 정도 저렴해서 더 떨어지기는 어려울 것 같다는 여러 가지 긍정적인 생각과 그리고 무엇보다도 거의 대기업 신입사원 월급에 해당하는 예상 월세 수익에 대한 욕심에 덜컥 매수 계약을 체결하였습니다....

 

 

 

 

 

 

 

 

저는 다행히도 앞선 1,2,3호기 임차를 맞추면서 잔금 후 2개월 이내에 모두 임대차를 맞출 수 있었습니다. 앞선 1~3호기의 경우 공실 기간이 짧을 수 있었던 이유는 모두 역세권 입지에 소형 호실로 임차 수요가 충분했고, 잔금을 최대한 빨리하고 남들보다 빨리 풀 인테리어를 마무리해서 임차인을 기다렸기 때문입니다. P. 234~235

 

In conclusion, 이 책을 읽고 지식산업센터 지하 호실 몇 개를 더 사긴 했다.

 

임대수익률로 투자를 하는 거기도 하고 준공이 된 지 1년이 지났지만 미분양된 곳이 있어서 샀다.

 

위의 저자 말대로 너무 연면적이 크지도 않은 작은 곳이긴 하지만 이곳에 가까이 살기 때문에 관리가

 

편할 것 같아 매수를 하였으며 부동산이나 원자재 가격의 상승 등으로 사면 충분히 여지가 있어서 투자하였다.

 

부동산 법인으로 아파트 갭 투자를 하거나, 개인 명의로 아파트를 사기, 상가를 대출받아 수익률을 레버리지 일으키기

 

등 정말.. 두 자릿수 수익률을 내는 것이 쉽지 않을 것이 현실이다.

 

하지만 아직 지식산업센터는 그러한 규제를 받지도 않으며 대출도 많이 나와 내 돈이 거의 들지 않는다.

 

또한 종합부동산세 등의 제한이 없어 아직까지는 투자 가치가 있다고 본다.

 

다만 최근 이자가 급등해서 고정금리로 막아놓지 않으면 역으로 수익률이 많이 까질 수도 있지만

 

그래도 아직은 투자할만한 영역이지 않을까 싶다. 내가 투자한 단지는 떨어질 만큼 임대료가 떨어졌다고 생각하니까

 

말이다. 대행사나 시행사에서 얘기하는 포장하던 계산은 이미 까발려졌으니까 말이다. 그럴 때의 투자니

 

한번 추후 투자의 결과물이 어떻게 나올지가 자못 궁금하다.

 

 

 

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