[ 서평 ] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

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Prologue

 

남들 못지않게 열심히 일했는데, 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 못 잡고 있는 현실이었다. P. 9

 

Ch 1 . 왜 투자를 해야 하는가?

 

이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도 보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다. 그렇다면 이 인플레이션이라는 것은 도대체 왜, 또 어떤 흐름으로 인해 생기는 것일까? 결론부터 말하자면, 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문이다... 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만 원보다 더 많은 양의 돈이 ' 생겨난다. '  P. 25

 

인간이 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 ' 인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다.'라는 개인의 가치 판단에 전혀 영향을 받지 않는다. P. 30

 

양극화란 가계 , 기업, 정부라는 경제의 2주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다... 가계는 20년 전보다 무려 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된 것이다... 나 같은 평범한 직장인이 노후에 대한 불안에서 벗어나거나 부자가 되려면 어떻게 해야 하는지 생각해보았다. 주변을 둘러보면 답이 없었다. 그저 납작 엎드려 회사에 내 인생을 올인하면 가능한 것일까? 내가 내린 결론은 그게 가장 낮은 확률이라는 것이다. P. 38

 

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 , 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다. P. 49

 

1단계는 바로 나와 내 가족에 고나한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. P. 58

 

 

 

 

 

 

 

Ch 2 당신과 돈이 가야 할 방향

 

우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.... 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. P. 66

 

시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다. P. 83

 

목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출만큼 방해가 되는 것도 없는데 말이다...투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다. P. 87

 

마지막으로, 내가 주식이 아닌 부동산을 생산 자산 마련을 위한 투자 대상으로 택한 가장 주된 이유는 레버리지 때문이다. 레버리지의 원리는 다음과 같다. 만약 당신이 3억 원짜리 아파트를 매입했는데 1년 뒤 그 아파트의 가격이 3억 3,000만 원이 되었다면 투자금이 3억 원, 수익은 3,000만 원이므로 수익률이 10%가 된다. 하지만 우리나라에만 있는 전세제도를 활용하여 투자할 경우 놀라운 일이 벌어진다. P. 93

 

 

 

 

 

 

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Ch 3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

 

확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다. P.102

 

투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. P 106

 

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ' 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다. P.116

 

투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸, 장마철이 시작되는

 

6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는

 

1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. P . 119

 

직장 항목의 경우 인근의 판교 테크노 벨리가 가산과 구로 디지털 단지보다 규모는 작지만, 급여 수준 등에서 우위에

 

있었다. 서울 강남까지의 접근성은 비슷한 편이지만 , 도로를 통한 접근에서는 분당이 다소 우위에 있었고,

 

특히 환경과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있었다. 글너데도 오히려 가격은 분당의 아파트가 더 저렴했다.

 

무려 4,000만 원이나!  P. 123

 

비교 대상이 많은수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데,

 

두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. P.126

 

투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건

 

아니라는 걸 명심하라. 오히려 그 행운이 투자자의 눈을 가리게 된다면 다음 투자에서 고배를 마실 수도 있다.

 

실제로 그런 경우를 적지 않게 목격했다. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는

 

경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까?

 

투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. p. 134

 

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은

 

저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는

 

안 된다. P. 145

 

 

 

 

 

 

내가 본 21평 아파트는 매매호가가 3억 원, 전세가는 2억 6,000만 원가량이었다.

 

다만 당시에는 주변에 신축 아파트의 입주가 계속 진행되고 있는 상황이라 거래가 소강상태였기에,

 

매도자 역시 3억 원 이하로도 팔 마음이 있어 보였다. 매도자가 거주하고 있던 아파트에 직접 들어가 보니,

 

실거주 목적으로 수리도 잘 되어 있었다. P. 163

 

이 물건이 기억에 오래 남는 건 임대 과정 역시 정말 힘들었기 때문이다. 해당 단지는 물론이요. 수도 없이 많은 부동산

 

중개소에 홍보 전단을 돌리며 노력한 끝에서야 겨우 임차인을 구했다.

 

이 경험을 통해 비로소 매매 후 임대를 놓는 과정에 여향을 미치는 요인들을 구체적으로 알게 되었고,

 

수월하게 임대를 놓는 노하우도 쌓였다. P. 168

 

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Ch 4 성공 투자를 위한 필수 지식

 

투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다. - 로버트 기요사키 P. 176

 

이 책을 읽고 있는 당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, 먼저 해야 할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변 사람으로부터 ' 왜 저렇게까지 할까?'라는 소리를 들을 각오도 해야 한다. P. 182

 

이러한 판단 과정을 거쳐 나는 평촌의 아파트가 저평가되어 있다고 결론을 내린 후 투자를 진행했다. 이런 결정이 가능했던 것은 적어도 내가 평촌과 산본 두 지역의 입지와 적당한 가격을 알고 있었고 그 둘을 비교했기 때문이다. P. 205

 

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. P. 219

 

 

 

 

 

 

 

 

시세차익형 전세 투자를 할 경우 자산 매입은 다음과 같이 진행된다. 나는 35세에 처음 투자를 시작해 50세에 은퇴하는 것을 목표로 삼았기에, 투자 기간을 15년으로 잡았다. 아울러 연간 3,000만 원가량을 저축할 수 있다고 가정했다. 각 사람이 처한 상황에 따라 차이는 있겠지만, 내가 만난 맞벌이 가정의 일반적인 경우를 고려했다. P. 227

 

 

 

 

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Ch 5 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

 

나는 시세차익형 전세 투자 방식을 활용할 것이므로, 아파트의 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 원 이내인 물건을 택했다. 투자 초기에는 건당 매매가와 전세가의 차이가 3,000만 원이 되지 않는 것들 위주로 투자했고 경험이 조금씩 쌓이면서 입지에 따라 그 기준을 조금씩 조정해갔다. 초보자일 경우 그 차이가 3,000만 원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다. P. 252

 

수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다르다. 예를 들어, 대구와 구미는 서울과 경기도처럼 물리적으로 가깝지만 서로 다른 권역이기에 움직임도 다르게 나타난다. 대구는 대구대로의 사이클이 있고, 구미는 구미대로의 사이클이 존재하는 것이다. 이렇게 제각각인 움직임이 우리에게 시사하는 바가 무엇일까? P. 268

 

예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해볼 필요가 있다. 나는 ' 부동산 지인'과 ' 호갱 노노 ' , ' 아파트 실거래가 ' 앱을 주로 활용한다. ' 부동산 지인 '을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고, ' 호갱 노노 ' 나 아파트 실거래가 ' 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. P. 271

 

 

 

 

 

 

가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴 하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다. 그리고 ' 조인스 랜드 부동산 ' 에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다. 다음으로 해당 지역의 입주 물랴과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장 지역을 선정한다. P. 273

 

결국 오늘날 대한민국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가'로 좋은 입지인지 아닌지를 따질 수 있다. 그렇다면 사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 어떤 요소에 의해 결정되는 걸까? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통 , 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다. P. 277

 

한 번은 600세대가 넘는 규모의 아파트 단지에 임장을 갔다. 단지 내 부동산 중개소는 딱 두 곳이었다. 먼저 아파트 상가 안쪽에 있는 중개소에 들어가서 물건을 문의하고 확인한 후 단지 입구 쪽의 중개소에 방문했다. 그런데 이곳 중개소의 소장님이 처음 중개소에서는 듣지도 보지도 못한 물건들을 많이 소개해주는 게 아닌가. 그중에는 가격만 최저가인 게 아니라 현재 월세 임차인이 있어서 당장 월세 보증금 5,000만 원을 중도금으로 지급하면 잔금을 치르지 않고도 공실을 만들어 수리할 수 있는 물건도 있었다. P. 204

 

직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다. 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라. 적정 임대 가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을 새로운 지역을 임장하고 더 많은 책을 읽고 , 가족과 시간을 보내고 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는 게 낫지 않을까? 최근 시장에서 투자한 경험이 있다면 이 이야기가 더 와닿을 것이다. P. 310

 

임대에 영향을 미치는 네 번째 요인은 사람이다. 나는 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다고 생각한다. 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다. 투자 과정에서 물건을 찾을 때, 부동산을 매수하고 임차인을 구할 때 등 투자의 모든 과정에서 나와 일한다. P. 312

 

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Ch 6 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

 

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 그렇게 하지 않는다면 조만간 이 책도 당신의 방구석 어딘가에 먼지를 뒤집어쓰고 잠든다. 그리고 당신의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습을 반복될 것이다. P. 325

 

" 인생을 바꾸는 투자 " 

 

투자자로서의 나의 지향점은 이것이다. 말했듯 한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다. 그렇다면 남은 길은 하나다. 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. ' 될 때까지 한다'는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다. P. 327

 

책을 어느 정도 읽다 보면, 서서히 부동산 관련 기사나 글이 쉽게 이해가 되고 , 책을 통해서 하는 간접 경험도 꽤 익숙해지는 시기가 온다. P. 322

 

 

 

 

 

 

ㅈ호은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 나 역시 다른 직장인들과 마찬가지로 종종 회사에서 야근을 한다. 회사에서 초급 관리자로서 후배들과 일하고 있기에, 선배들뿐 아니라 후배들의 눈치도 봐야 한다. 그뿐인가? 회사 출퇴근에 각각 1시간씩 총 2시간이 소요되고, 집에서는 맞벌이하는 아내와 함께 이제 세 살이 된 딸아이를 키운다. 그런 와중에 투자 초기부터 쉬지 않고 ' 부동산 투자 물건 찾기-> 임장 -> 부동산 매수 계약 -> 임차인 구하기 -> 매수한 집수리 -> 등기 ' 등의 투자 사이클을 반복하고 있다. 여기에 더해, 투자 동료와의 모임이나 강연도 소화하고 있는 상황이다. P. 345

 

투자를 막 시작한 이들이나 운 좋게 첫 투자로 성공을 맛본 사람들에 겐 공통점이 있다. 마치 당장이라도 부자가 될 것 같은 ' 들뜬 마음 ' 과 욕심에서 비롯된 ' 열정 ' 이 가득하다는 것이다. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. 깊이 생각해보면, 결국 조급함이 원인이다. 만약 당신에게 그런 순간이 온다면 이를 기억하기 바란다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. P. 352

 

In conclusion, 월급쟁이 부자로 은퇴하라는 이야기가 어쩌면 어렵게 들릴 수도 있다. 하지만 그만큼 저자는

 

그의 간절함이 모여 그는 은퇴를 할 수 있게 되었고, 물론 부동산 가격이 치솟는 운도 있었지만, 그 운을

 

가져올 수 있기 위해 정교하게 가치를 분석할 수 있는 힘을 꾸준히 노력해왔다는 것이다.

 

필자도 직장인이지만 이러한 간절함으로 이 시간에 끊임없이 고민도 하고 필사도 하지만,

 

다른 자산에 비해 레버리지의 효과가 큰 부동산은 최적의 선택이었다.

 

다만 현재는 취득세의 벽이 많이 높아져서 법인 투자가 좋을지, 개인 명의로 투자를 해야 옳을지

 

아직은 모르겠지만 조금은 정책의 향방을 주시해야 할 필요도 있을 것이다.

 

문재인 정부가 만들어 놓은 5년의 공백이 치유되려면 최소 2~3년은 걸리지 않을까 싶다.

 

그의 추천도서도 읽으며 나만의 길을 가기 위한 고민을 끊임없이 해봐야겠다.

 

물론 주식, 채권 , 부동산 투자하지만 아파트가 너나 위 님처럼 많지는 않으니까 말이다.

 

적은 자본으로 큰 수익을 얻기 위한 투자. 얼마를 벌기를 기다리기보다는, 최소한 망하지 않는

 

것을 찾는 투자. 그런 게 투자의 묘미이니까 말이다.