Ch 1 부자가 되는 절대 법칙
사실 부자가 되는 첫 단계는 투자의 관점을 바꾸는 것에서부터 시작한다. 그 관점을 이해하지 못하면서 빨리 부자가 되려고 하면 절대로 부자가 될 수 없다. P. 7
지출을 최대한 줄이고 투자를 늘려 재정적 자립을 추구하는 생활 방식이다. 30대 말이나 늦어도 40대 초반까지 경제적 자립을 통해 조기 은퇴하겠다는 목표를 세우는 것은 매우 좋은 현상이다. 하지만 걱정이 되는 부분도 많은 것이 현실이다. P. 19
만약 , 좋은 자산에 투자할 기회를 찾았다면 매우 기쁜 일이다. 하지만 반드시 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 투자금이 부족한 상황에서 자산을 구입했는데, 현금흐름에 일시적이라도 마이너스가 생긴다면 이것은 좋은 투자가 아니다. 투자하는 순간부터 수익이 생겨야 좋은 투자다. 단 5개월 또는 1년간 마이너스 현금흐름이 생기고 그 이후 수익이 난다고 해도 절대로 투자해서는 안 된다. P. 25
Ch 2 수익형 자산 건물 구입하는 법
2012년 이전 기준으로 보면 0.7대의 주차 공간을 확보해야 한다. 8대를 주차할 경우 11호, 10대를 주차할 경우 14호를 만들 수 있다. 호수가 많은 집이 수익률이 높은 것은 당연하다. 11호에서 14호의 원룸을 더 지을 수 있기 때문이다. 건축할 때는 최대한 주차 대수를 늘릴 수 있는 땅이 좋은 땅인 것이다. P. 82
2013년에 지은 건물도 잘 확인해야 한다. 빠른 년생이 있기 때문이다. 초등학교 입학 시기가 3월 1일 기준이라 1~2월생들은 1년 빠르게 학교에 입학했다. 나도 빠른 년생이라 잘 알고 있다. 건물도 빠른 년생이 있다. 건축법이 바뀌는 것을 알고 건축허가는 2012년에 받아놓고 2013년에 건축한 경우다. 임장 나갈 때 도움이 되길 바란다. P. 83
나는 실행력이 있어서 곧바로 건축가, 공인중개사, 은행가를 찾아가 미팅했다. 결론을 쉽게찾을 수 있었다. 우리나라 모든 신도시의 택지지구에는 원룸을 지을 수 있는 땅이 단 한 평도 없다는 사실을 알게 되었다. 너무나 다행스러운 일이었다. 신도시는 시 신도시 주택법에 따라 택지지구에 주택 수 즉 세대를 제한하고 있다. 현행의 주택법보다 높은 기준으로 관리하고 있는 것이다. 그래서 이미 완성된 동탄 2 신도시나 세종 신도시에는 원룸 건물이 하나도 없다. P. 86
등기부 등본
모든 계약을 할 때 기본으로 보는 서류가 등기부 등본이다. 하지만 등기부 등본이란 것은 없다. 정확한 명칭은 ' 등기사항 전부 증명서 ' 이다. 이 서류는 대부분 공인 중개사가 해당 물건의 드기부 등본을 발급받아 보여 주기 때문에 우리가 직접 발급하는 일은 흔하지 않다. P. 93
토지 이용 계획원
토지 이용 계획원은 해당 토지의 정보와 활용 범위 등을 설명한 서류이다. 지목, 면적, 개별고시지가 등을 기본적으로 표기하고 있으며 지역 지구 등 지정 여부를 알아볼 수 있다. 지역지구에는 주거지역, 상업지역 , 농림지역 등을 구분하고 있다. P. 98
구역 고르기
투자 지역을 선정했다면 이제는 구역을 골라야 한다. 즉 어느 동에 투자할 것인지를 알아보는 것이다. 물론 하나의 동을 지목하고 투자 물건을 찾는 것은 아니고 몇 개의 인기 구역을 찾아내고 그 지역의 매물을 조사해야 한다. P. 104
내가 좋아하는 원룸, 다가구 , 다세대 투자에서도 고무줄 수익률은 여전하다. 특히 더 심하게 우리의 눈과 뇌를 현혹한다. 이 또한 대출금이 얼마인가에 따라 수익률이 변하고 더 나아가 전세금이 얼마 있느냐에 따라서 고무줄 수익률이 탄생한다. 동일 건물인데도 공인중개사마다 수익률의 차이가 1~2% 이상 차이가 나고 있으니 과연 수익률을 믿어야 하는 것인지 혼란스러울 것이다. 나는 예전부터 이러한 허점을 알고 있어서 나만의 수익률 계산법을 만들었다. 이번 장에서 그 수익률 표를 설명하겠다. 진짜 수익률이라고 하는 것은 부채 즉 대출을 뺀 실제 투자금으로 계산하면 안 되고 매도가 전체 금액으로 계산해야 정확한 값이 나온다. P. 110
A+ 구역은 수요자가 넘쳐나서 늘 공실이 없고 심지어 대기 희망자까지 생기는 구역이다. A+ 구역의 건물은 세입자가 집주인에게 연락해서 " 혹시 방이 나오면 계약하겠습니다." 하며 예약을 하는 경우가 많다. 이런 건물들은 그 도시의 대장 건물이다. 원룸의 가격을 결정하는 기준 건물인 셈이다. 이러면 그 건물주가 월세를 올려야 A 지역의 건물도 따라서 올리고 B, C지역도 점차적으로 따라 올리게 되어 있다. P. 145
원룸 건물 임장을 나갈 때도 마찬가지다. 임장을 다닐 때 처음에는 재미있지만, 여러 번 하다 보면 지루해지기 쉽다. 그냥 공인중개사가 소개하는 것을 보고 오면 재미가 없다. 반면에 나만의 체크리스트를 만들어 임장을 나가면 재미도 있고 정보를 오래 기억한다. 그러면서 좋은 물건의 기준도 만들어진다. 내가 오랜 시간 임장을 나가면서 만든 체크리스트를 여러분에게 공개하겠다. P. 152
내가 소유한 자산 중에는 여성이 한 명도 살지 않는 건물이 있다. 그 원룸 건물은 시설이 낡아서 비용이 저렴하다. 집으로 오는 길목이 음침해서 여성 세입자가 선호하지 않는다. 하지만 내 소유의 건물 중에서 가장 인기가 높다. 공실이 발생하면 3~4시간 안에 방이 나가는 마법 같은 건물이다. 그 이유는 바로 ' 구역 ' 에 있다. 내가 사는 평택 지역에서 인기 있는 구역에 속한다. 이 구역에서 월세가 가장 저렴한 건물이기도 하다. 시설이 낡아서 월세를 많이 받을 수는 없지만, 수익률이 가장 높은 알토란 같은 건물이다. P. 161
구역을 현지답사하다 보면 다세대 주택인지 원룸 주택인지 도통 알 수가 없다. 이럴 때는 우편함을 확인해보자. 우편함은 보통 건물 입 구 주변에 있다 다세대 주택은 한 층에 1~2호 정도이고, 원룸 건 물에는 우편함 수가 많다. P. 163
남향보다는 북향 건물이 수익률이 높다. 공간을 최대한 활용하여 건설할 수 있는 장점이 있기 때문이다. 나는 건물을 구입할 때 북향 건물을 더 선호한다. P. 166
월세 계약할 때 수수료를 절감하는 방법
월세의 일부를 관리비로 넣어달라고 하면 된다. 예를 들어 , 보증금 300만 원에 월세 60만 원인 원룸인 경우게 월세 50만 원 , 관리비 10만 원으로 계약하는 것이다. 그럼 부동산 중개 수수료가 자동으로 몇만 원 낮게 계산된다. P. 178
Ch 3 건물 계약할 때 꼭 알아야 할 것들
일반적으로 건물을 부동산 중개소에 내놓을 때 15억, 16억으로 금액을 책정하지 15억 5,000만 원에 매물을 내놓는 사람은흔치 않을 것이다. 특히 20억 이상의 건물가는 1억씩 올라가는 것이 상식이다. 만약 21억 5,000만원에 나온 매물이 있다면 반드시 의심해야 한다. P. 183
매도인은 건물의 하자를 말해주지 않는다. 계약에 문제가 될 수도 있기 때문이다. 하지만 그것은 매수인이 하기 나름이다. 매도인을 안심하게 해 놓고 질문하면 시원하게 설명해 줄 것이다. 페인트, 하수구, 도어록 , 유리, 싱크대, 새시 등을 잘 교체하고 수리하는 업체를 소개받을 수도 있다. 이것을 받아 적고 설명만 들어도 건물 관리를 수월하게 할 수 있다. P. 197
나의 소중한 돈을 보험사에 적금식으로 넣고 싶지는 않다. 그리고 10년 , 20년 후에 받는 원금은 물가 상승률을 감안하면 똑같은 원금이 아니다. 나는 이런 보험사 적금에 가입하기보다는 낮은 보험료를 지출하고 남은 돈으로 전세를 빼주거나 대출 원금을 갚는 것이 부자 되는 빠른 길임을 알고 있다. P. 206
Ch 4 수익형 자산을 운영하는 기술
월세를 받다 보면 납부일에 못 내고 10일 또는 20일 후에 납부하는 세입자들이 있다. 그 이유는 월급을 받는 날과 월세 내는 날이 다르기 때문이다. 월세 내고 사는 분들은 한 달 벌어 한 달 쓰는 경우가 많다. 월세 납부가 늦는 분들은 차라리 협의하여 월급날로 납부일을 변경해주는 것이 좋다. P. 217
나는 성수기든 비수기든 지역의 공인 중개사 100명에게 단체 문자를 보낸다. 공평하게 기회를 주고 최대한 빨리 공실을 없애는 방법이기도 하다. 왜 100명으로 한정 지을까? 휴대전화로 단체 문자를 100개까지만 보낼 수 있기 때문이다. 사실 나는 150여 명의 공인 중개사 전화번호를 알고 있다. 이 중 몇 년 동안 한 번도 게약을 못 한 공인 중개사들은 추리고 있다. 간혹 신규 공인중개사가 매물을 달라고 부탁하면 100명에 그분을 넣고 실적이 낮은 공인 중개사를 뺀다. P. 222
이럴 때는 최후의 카드를 써야 한다. 중개 수수료 더블 찬스다. 일시적으로나마 중개 수수료를 인상해주는 것이다. 이렇게 하면 마법처럼 다음 주에 방이 나간다. P.226
내가 소유한 수익형 자산 중 유지보수를 많이 해야 하는 것은 원룸 주택이다. 이런 불편한 부분이 있지만 나는 투자처를 바꿀 생각이 전혀 없다. 오히려 수익률이 좋은 원룸 건물이 있으면 추가로 구입할 것이다. 수익형 부동산 중에 원룸 건물보다 좋은 수익률이 나오는 자산은 없다. 강의하면서 많은 사람에게 원룸에 투자하라고 권유하는 이유는 바로 이 때문이다. P. 229
월세 계약할 때 꿀팁은 아무것도 안 하면 된다는 것이다. 아주 쉽다. 하지만 한 가지는 준비해야 한다. 바로 특약 사항이다. 이것은 월세 계약을 할 때 우리 원룸의 규칙 같은 것이다. 세입자가 꼭 지켜야 하고 위반 시에는 어떤 조치 사항 등이 있는지를 나열해 놓았다. 메모장에 정식으로 기록해놓고 계약할 때 보내주면 된다. P. 235
세입자에게 정산해주고 나면 수리할 사항들을 알게 될 것이다. 간단한 부분은 다음 날 내가 직접 하면 되지만 그렇지 못한 경우에는 업체에 요청한다. 철물점, 도배 사장님에게 전화를 걸어 내용을 전달하고 완료 가능한 날짜를 받는다. 수리나 도배가 끝나면 청소업체 사장님에게 청소를 의뢰한다. 그럼 이제는 새로운 세입자를 맞이할 준비가 끝난다. P. 243
Ch 5 수익형 자산으로 부자 되는 길
나의 정확한 설루션은 ' 대출은 갚아야 한다.'이다. 단 , 모두 상환하지 말고 5,000만 원 정도를 남겨두는 것이다. 만약 대출금을 모두 갚으면 다음 해에 은행에서는 근저당 설정을 지울 것이다. 하지만 모두 상환하지 않을 경우 근저당 설정을 지울 수가 없고, 근저당 설정 금액 또한 낮추지 않는다. 이렇게 하면 근저당 채권 최고액은 그대로 남아 있게 된다. 이 건물을 매도할 때 매수자는 은행과 상담하여 채권 최고액 이하로 대출을 다시 발생시킬 수 있다. P. 249
나는 오래전부터 자산 평가서와 가계부를 작성했다. 이 데이터를 토대로 부자가 되는 길을 기획했다. 10년 후 20년 후 계획 등을 만들어 철저히 진행하고 있다. 나는 예상보다 빠른 속도로 목표를 달성하고 있다. 이전에 계획을 짜고 목표를 위해 달려가던 중 5년 차쯤에 나의 계획에 오류가 있음을 알게 되었다. 그것은 바로 세금이었다. 나는 근로소득이 낮은 편이어서 세금에 관해 크게 고민하지 않았다. 대부분 직장 초년생들은 세율 구간이 높지 않아 별도의 노력 없이도 살아가는 데 문제가 없다. 중산층 정도 되면 근로 소득이 높아 연금, 퇴직 연금 IRP 등에 가입하는 전략을 사용하고 소비에서도 신용카드나 체크카드 등 소비 전략도 세운다. P. 264
In conclusion, 중소기업 다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7,000만 원 벌게 됐을까라는 책은
현실적으로 자신을 돌아보게 하였다. 지금의 연 소득에 만족하고 있지만 월 7,000만 원이라는 소득을 위해서 한 번은
자신의 신발을 고치게 만드는 매력을 가지고 있는 책이어서 좋았다.
갭 투자로 아파트를 하고, 그 전세를 월세로 돌려가며 그의 수익을 탄탄하게 늘리고,
또한 기다리는 동안 시세차익이 늘어났으니 그 부분을 통해 재투자로 자산을 불리는 과정은
채권이나 주식 , 부동산 등 하등의 차이가 없다. 지금은 원룸형 투자를 통해서 이자 이익보다 높은
수익률을 레버리지를 통해 이뤄내는데 이러한 방식을 모방하며 자산 증식의 기회를 한번쯤 노려봐야겠다는
생각이 들었다.
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